Wie man bei einer Zwangsräumung richtig vorgeht

Die letzte Möglichkeit, die einem Vermieter zur Verfügung steht: die Zwangsräumung.

Zwangsraeumung richtig vorgeht

Mietrechtsreform

Die Mietrechtsreform von 2013 legt fest, dass Räumungsprozesse von den zuständigen Gerichten zügiger bearbeitet werden müssen. Dies basiert auf § 272 Abs. 4 der Zivilprozessordnung (ZPO). Durch die schnellere Bearbeitung der Gerichte sollen die Wohnungseigentümer rascher ein Urteil gegen den Mieter erhalten, womit dann mit der Räumung der Wohnung begonnen werden kann. Nur wenn ein solcher Titel des Gerichts vorliegt, darf der Eigentümer der Wohnung einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Tipp: Aus vorteilhaften Gründen raten Experten dem Wohnungseigentümer davon ab, eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage zu verbinden. Normalerweise erhält der Eigentümer die Titel schneller, wenn er die beiden Klagen unabhängig voneinander einreicht. Der Grund dafür ist, dass das Gericht einen Antrag auf eine Zwangsräumung, der nur drei Zeilen umfasst, schneller lese als eine Zahlungsklage, die sich auf über 40 Seiten erstreckt.

Der Gerichtsvollzieher

Erst wenn ein Urteil gegen den Mieter vorliegt, handelt ein Gerichtsvollzieher. Der Eigentümer der Wohnung sollte sich hierfür an die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge wenden. Hierfür ist das am Sitz des Schuldners ansässige Amtsgericht zuständig. Der Auftrag kann vom Wohnungseigentümer schriftlich oder mündlich gestellt werden. Zudem muss der Gläubiger angeben, welche Art der Räumung angewandt werden soll, denn es gibt verschiedene Räumungsmöglichkeiten (auf diese werden wir weiter unten eingehen). Sie sind verpflichtet hierfür immer einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen, denn wenn Sie die Räumung auf eigene Faust durchführen, drohen Ihnen strafrechtliche Konsequenzen.

Tipp: In Nordrhein-Westfalen oder Bayern gibt es zentrale Gerichtsvollzieherverzeichnisse, die im Internet zu finden sind.

Die richtige Formulierungen im Urteil

Experten raten den Vermietern in Bezug auf das Gerichtsurteil darauf zu achten, dass der Begriff „Räumung” auch sicher im Urteil steht. Denn Gerichtsvollzieher werden erst dann vom Gericht beauftragt, wenn die Anweisungen genau sind. Als Beispiel: Die Formulierung „Der Mieter hat die Wohnung an den Vermieter zu übergeben” ist zu ungenau . Zudem ist es entscheidend, dass die Immobilie auf genaue Weise im Urteil erwähnt wird, dazu gehören die Lage und genaue Adresse sowie die Nebenräume.

Vorausbezahlung

Sollte ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden, muss der Vermieter der Wohnung ihm einen Vorschuss zahlen. Denn der Gerichtsvollzieher wird erst tätig, nachdem er einen Anteil der vereinbarten Kosten erhalten hat, da damit unter anderem die Kosten der Umzugsfirma gedeckt werden können. Bei Grundstücken und Häusern wird normalerweise ein Aufschlag verlangt.

Arten der Räumung

Man kann aus den drei folgenden Möglichkeiten eine Variante auswählen:

1. Gesamte Räumung (nach § 885 ZPO):
Der Gerichtsvollzieher wird damit beauftragt, die Mietwohnung komplett zu räumen. Dazu gehört auch, dass der Gerichtsvollzieher die Habseligkeiten des Mieters mit einem Umzugsunternehmen abholen lässt. Die Sachen des Mieter werden dann vier Wochen lang eingelagert — so ist die gesetzlich vorgeschriebene Frist festgelegt — und anschließend versteigert. Der Erlös aus dem Hab und Gut des Mieter geht an den Vermieter (allerdings nach Abzug aller Kosten). Experten empfehlen, dass Sie bei dieser Räumungsart dabei sind, damit Sie die Umzugsfirma einweisen und sicherstellen können, dass diese auch wirklich nur die Sachen des Mieters mitnimmt (und z.B. die Einbauschränke in der Wohnung lässt).
Vorteil: Um alles, was getan werden muss kümmert sich der Gerichtsvollzieher. Dadurch ist diese Art der Räumung am sichersten für Sie.
Nachteil: Es handelt sich hierbei um die teuerste Räumungsvariante, aufgrund der anfallenden Lager- und Speditionskosten.

2. Besitz des Mieters bleibt in der Wohnung (nach § 885a ZPO):
Bei dieser Art der Räumung handelt es sich um eine vereinfachte Art der Zwangsräumung. Dabei wird der Gerichtsvollzieher damit beauftragt, den Mieter aus der Wohnung zu weisen, den Besitz des Mieters aber in der Wohnung zu lassen. Das Hab und Gut des Mieters wird durch den nur Gerichtsvollzieher schriftlich aufgelistet – alles Weitere ist anschließend die Aufgabe des Wohnungseigentümers. Da der Eigentümer der Wohnung die Verantwortung für die Besitztümer des Mieters übernimmt, ist es erforderlich, dass der Eigentümer bei der Räumung anwesend ist. Er kann aber auch einen vertrauenswürdigen Vertreter schicken, der vom Vermieter eine Vollmacht bekommen hat.
Vorteil: Diese Variante ist günstiger, da hier keine Speditionskosten anfallen.
Nachteil: Der Wohnungseigentümer steht in der Pflicht, die Habseligkeiten des Mieters vier Wochen lang aufzubewahren (ob diese eingelagert oder in der Wohnung gelassen werden, ist dem Eigentümer überlassen) und die Gegenstände natürlich sofort herauszugeben, sofern der Mieter diese zurückfordert. Durch eine gerichtliche Verfügung kann der Wohnungseigentümer zur Herausgabe gezwungen werden, zudem haftet der Eigentümer für eventuell entstandene Schäden.

3. Die Berliner Räumung (Az. 1 ZB 45/05, laut eines Beschlusses des BGH vom 17.11.2005):
Bei der Berliner Räumung verhält es sich im Großen und Ganzen wie bei der zweiten Variante, jedoch mit dem Zusatz, dass der Wohnungseigentümer zugleich von seinem Pfandrecht Gebrauch machen kann. Dabei übernimmt es der Gerichtsvollzieher, die Besitztümer des Mieters zu verwerten. Auch bei dieser Räumungs-Variante — wie auch bei Räumungs-Variante 2 — besteht Anwesenheitspflicht des Eigentümers.
Vorteil: Diese Art von Räumung ist eine schnelle Option, die Geld in die Kasse bringen kann.
Nachteil: Hier muss der Vermieters dem Mieter unbedingt androhen, dass er die Sachen verwerten wird, was nicht gerade einfach ist, falls der Mieter spurlos verschwunden ist, noch ehe die Räumung stattfindet. In solchen Situation werden die Sachen in vielen Fällen einfach unauffällig vom Vermieter entsorgt.
Egal, für welche Variante Sie sich im Endeffekt entscheiden, es ist sehr wichtig, direkt im Anschluss an die Räumung sämtliche Schlösser der Immobilie auszutauschen, damit der Mieter nach erfolgter Räumung nicht mehr in die Wohnung gelangen kann.

Der Räumungsschutz

Drei Wochen im Voraus informiert der Gerichtsvollzieher den Mieter über die Räumung. Denn Mieter haben die Möglichkeit, allerspätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin beim Gericht einen sogenannten Räumungsschutz zu beantragen. Dieser Schutz kann aus verschiedenen Gründen bewilligt werden, darunter fällt beispielsweise Schwangerschaft, Krankheit oder aber Umstände, aufgrund derer der Mieter seine neue Wohnung erst zwei Monate nach dem Räumungsdatum beziehen kann.

Sollte es der Fall sein, dass das Gericht dem Mieter diesen Schutz bewilligt — in Normalfällen sind es vier Wochen — muss der Wohnungseigentümer die geplante Räumung erst einmal stoppen. Der Eigentümer hat nun genau zwei Möglichkeiten: entweder gleich einen neuen Gerichtsvollzieher-Termin vereinbaren oder einfach Tee trinken und abwarten. Falls der Mieter nach Ablauf des Räumungsschutzes selber die Immobilie räumt, kann der Eigentümer der Wohnung die Kosten zur Bereitstellung der Spedition einsparen, würde dann wiederum aber wochenlang auf den nächsten Räumungstermin warten müssen. Der vom Gericht erwirkte Titel bleibt aber weiterhin gültig.

Sollte der Mieter mit der Zahlung im Verzug sein, so greift der Räumungsschutz in der Regel leider nicht. Lassen Sie sich lieber, wenn es nötig ist, von einem Anwalt beraten.